Modelo de contrato de aluguel residencial e comercial
O contrato de aluguel é regido pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, e precisa definir seis pontos: o imóvel, o valor e o reajuste, o prazo, a garantia, quem paga o quê e as condições de devolução. O modelo abaixo cobre os seis.
Resumo rápido
- Locação residencial de 30 meses ou mais permite retomada do imóvel ao fim do prazo sem justificativa
- Exigir garantia é opção do locador; se exigir, escolhe uma só — cumular caução e fiador é nulo (art. 37)
- O reajuste é anual, e o índice mais usado é o IGP-M, embora o IPCA venha ganhando espaço
- Comercial e residencial seguem a mesma lei, mas o comercial tem direito à renovação compulsória
- Vistoria de entrada com fotos evita a discussão mais comum na devolução
Modelo de contrato de locação
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL [RESIDENCIAL / NÃO RESIDENCIAL]
LOCADOR: [nome], [nacionalidade], [estado civil], [profissão],
portador do CPF nº [CPF], residente em [endereço].
LOCATÁRIO: [nome], [nacionalidade], [estado civil], [profissão],
portador do CPF nº [CPF], residente em [endereço].
CLÁUSULA 1ª — DO OBJETO
O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado à [endereço
completo, com complemento e CEP], matrícula nº [número] do [cartório],
composto de [descrever: nº de cômodos, área, vagas de garagem],
destinado exclusivamente a [fim residencial / atividade comercial de X].
CLÁUSULA 2ª — DO PRAZO
A locação vigorará por [30] meses, iniciando em [data] e terminando em
[data], independentemente de aviso ou notificação.
§único Findo o prazo, não havendo oposição do LOCADOR, a locação
prorroga-se por prazo indeterminado, podendo ser denunciada mediante
aviso de 30 dias.
CLÁUSULA 3ª — DO ALUGUEL E DO REAJUSTE
O aluguel mensal é de R$ [valor] ([por extenso]), a ser pago até o dia
[X] de cada mês, mediante [boleto / Pix / depósito].
§1º O valor será reajustado a cada 12 meses pela variação do
[IGP-M/FGV ou IPCA/IBGE], ou por índice que o substitua.
§2º O atraso implica multa de [2]% e juros de [1]% ao mês, além de
correção monetária.
CLÁUSULA 4ª — DOS ENCARGOS
Correm por conta do LOCATÁRIO: consumo de água, luz, gás, condomínio
ordinário e IPTU.
§único São de responsabilidade do LOCADOR as despesas extraordinárias
de condomínio, as obras estruturais e o seguro contra incêndio do
prédio.
CLÁUSULA 5ª — DA GARANTIA
Como garantia, o LOCATÁRIO apresenta [caução no valor de R$ X,
equivalente a três aluguéis / fiança prestada por FULANO, CPF X /
seguro-fiança da seguradora X, apólice nº X].
§único É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia na
mesma locação, nos termos do art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91.
CLÁUSULA 6ª — DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS
O LOCATÁRIO recebe o imóvel no estado descrito no laudo de vistoria
anexo, obrigando-se a devolvê-lo nas mesmas condições, salvo o desgaste
natural.
§1º Benfeitorias necessárias são indenizáveis; as úteis dependem de
autorização escrita; as voluptuárias podem ser levantadas se não
danificarem o imóvel.
§2º Obras que alterem a estrutura dependem de autorização por escrito.
CLÁUSULA 7ª — DA RESCISÃO E DA MULTA
A rescisão antecipada pelo LOCATÁRIO sujeita-o à multa de [3] aluguéis,
reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido, nos termos do art. 4º
da Lei 8.245/91.
§único Não há multa se a rescisão decorrer de transferência de trabalho
do LOCATÁRIO, mediante aviso de 30 dias.
CLÁUSULA 8ª — DA DEVOLUÇÃO
Ao término, o LOCATÁRIO devolverá o imóvel livre e desocupado, com as
chaves e os comprovantes de quitação de todos os encargos, mediante
nova vistoria.
CLÁUSULA 9ª — DO FORO
Fica eleito o foro da situação do imóvel.
[Cidade], [data].
_______________________ _______________________
LOCADOR LOCATÁRIO
Testemunhas:
1) _____________________ CPF: ___________
2) _____________________ CPF: ___________
O prazo de 30 meses não é detalhe
A Lei do Inquilinato trata a locação residencial de forma diferente conforme o prazo:
É por isso que 30 meses virou o padrão de mercado: abaixo disso, o locador perde a retomada livre. Para quem aluga, a contrapartida é que contrato menor dá mais estabilidade — o imóvel não pode ser pedido de volta por qualquer razão.
As três garantias, e por que só pode uma
O art. 37 da Lei 8.245/91 diz que o locador pode exigir garantia — não é obrigatória — e admite quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (esta última, rara na prática). O parágrafo único proíbe exigir mais de uma na mesma locação, sob pena de nulidade: fiador e caução juntos é nulo.
Existe ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, pouco usada na prática.
O que muda no aluguel comercial
Comercial e residencial seguem a mesma lei, mas o comercial tem uma proteção a mais: a ação renovatória. O locatário que preenche os requisitos do art. 51 — contrato escrito de no mínimo 5 anos, exploração do mesmo ramo por 3 anos ininterruptos — pode exigir a renovação, mesmo contra a vontade do locador.
O prazo para propor a ação é rígido: entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Perdeu esse prazo, perdeu o direito — e é o erro mais comum em locação comercial.
Outras diferenças: no comercial as partes têm mais liberdade para negociar encargos, é comum o aluguel percentual sobre faturamento em shopping, e a atividade permitida deve estar descrita com precisão para não conflitar com a convenção do condomínio.
A vistoria é o que evita a briga da devolução
A discussão mais frequente ao fim da locação é sobre o estado do imóvel — e ela é vencida por quem tem prova, não por quem tem razão.
Um laudo de vistoria útil traz:
- Fotos datadas de cada cômodo, com detalhe de pisos, paredes, esquadrias e louças
- Estado de cada item, descrito em texto: "porta do quarto 2 com arranhão de 10 cm no canto inferior"
- Leitura dos medidores de água, luz e gás na entrega das chaves
- Assinatura das duas partes, e anexado ao contrato
Sem vistoria de entrada, presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado — o que pesa contra o locatário na devolução.
Perguntas frequentes
Conclusão
Contrato de aluguel é dos poucos documentos em que copiar um modelo pronto funciona bem: a Lei do Inquilinato já define a maior parte das regras, e o contrato existe para preencher o que a lei deixa às partes — valor, prazo, garantia e quem paga o quê.
Os dois pontos que mais geram conflito não estão no texto do contrato: são a vistoria de entrada e a escolha da garantia. Fotos datadas na entrega das chaves resolvem a discussão da devolução antes que ela comece.
Como o Berga ajuda
- O contrato vira template com campos marcados — dados do locatário, valor e prazo saem do cadastro, sem redigitar
- Aluguel como cobrança recorrente — cada mês gera boleto ou Pix automaticamente, com o reajuste aplicado na data
- Reajuste no aniversário do contrato — o valor sobe sozinho pelo índice definido, sem alguém lembrar
- Multa e juros no atraso — calculados conforme o contrato, com régua de cobrança avisando antes do vencimento
- Assinatura eletrônica no mesmo lugar — locador, locatário e testemunhas assinam pelo link
Administra imóveis para alugar? Agende uma demonstração e veja o contrato virando cobrança recorrente com reajuste automático.
Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório para valer entre as partes. O registro na matrícula do imóvel serve para dois efeitos: garantir a vigência da locação se o imóvel for vendido, e permitir o direito de preferência na compra. Reconhecer firma também não é exigência legal, embora muitas imobiliárias peçam.
Posso alugar sem fiador?
Pode. A lei admite três garantias e permite também a locação sem garantia nenhuma, se o locador aceitar. As alternativas mais comuns ao fiador são a caução de até três aluguéis e o seguro-fiança. O que a lei proíbe é exigir duas garantias ao mesmo tempo.
Quem paga o IPTU no aluguel?
Depende do contrato. A Lei do Inquilinato permite atribuir o IPTU ao locatário, e é o que a maioria dos contratos faz. Sem previsão expressa, a obrigação é do proprietário. O mesmo vale para o condomínio ordinário; as despesas extraordinárias são sempre do locador.
Qual índice usar para reajustar o aluguel?
O IGP-M/FGV é o mais tradicional, e a escolha afeta o planejamento financeiro de quem vive de aluguel, mas oscila muito, e desde 2021 muitos contratos migraram para o IPCA/IBGE, mais estável. A lei não impõe índice, só a periodicidade: o reajuste é anual. Vale definir também um índice substituto, para o caso de o escolhido ser extinto.
O inquilino pode sair antes do prazo?
Pode, pagando multa proporcional ao tempo restante — normalmente três aluguéis reduzidos na proporção já cumprida. A multa não é devida quando a saída decorre de transferência de trabalho pelo empregador, desde que o locatário avise com 30 dias de antecedência.
O contrato de aluguel pode ser assinado eletronicamente?
Pode. A assinatura eletrônica tem validade jurídica e é aceita em locação, inclusive com testemunhas assinando pelo mesmo meio. Se houver registro em cartório, confirme antes qual formato o cartório aceita, porque isso varia entre estados.
O que acontece quando o contrato vence e ninguém faz nada?
A locação prorroga-se por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A partir daí, o locador pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias — se o contrato original era de 30 meses ou mais — e o locatário pode sair a qualquer momento avisando com 30 dias, sem multa.
📄 Precisa de outro documento? Veja os 15 modelos de contrato comentados — prestação de serviço, aluguel, comodato, compra e venda, NDA, distrato, procuração e mais.